济南限购政策一出，楼市风声鹤唳，草木皆兵，楼市走向变得扑朔迷离，很多朋友走在询问，包括济南微生活微信后台也有很多朋友询问，现在到底该不该买房？房价会下跌吗？什么时候下跌？济南房价走来走势怎样？等等。本文会在这里一一解答大家心中的疑惑，还会为大家的决策提供一些意见和参考，详见本文。国庆以来，小编写了很多分析济南楼市的文章，也得到了很多朋友的认可，这里小编刘浪浪表示感谢，只要你们关注，只要对你们有用，我一定为你们写下去，为济南购房者发声，为一个健康的济南楼市发声。直接进入正题吧，限购以来，济南楼市重磅不断，继限购政策出台之后，又有了新动作：虽然很多银行贷款政策尚未正式出台，但驻济各大银行开始陆续收紧房贷政策，首套房最低首付提高到三成，二套房首付最低四成且利率上浮10%，三套房禁贷。有的银行“认房又认贷”，即家庭名下有一套房再买第二套，不管是否还清贷款，一律按二套房算。目前来看，多数银行的房贷新政还未公布，但执行都是从网签时间（10月3日零时）来算，在此前已网签的，可以执行原来的贷款政策，3日零时之后网签的，全部按新政策执行。心疼刚刚买房的济南购房者，睡了一觉起来，房款又多了几万块... 根据齐鲁晚报的报道，在济南的股份制银行中，招商银行、浦发银行率先公布最新房贷政策。城商行中，齐鲁银行也进行了调整。作为济南房贷市场上的主力军，国有银行动作迟缓，建设银行等暂时还没有发布新的房贷政策，不过邮储银行快人一步，公布了最新执行标准。部分银行房贷政策招商银行：家庭购买首套住房，首付最低30%，利率折扣不变；有一套住房，不论是否结清贷款，购买二套房首付最低40%，利率上浮10%。已有两套住房，不论都结清房贷还是有1笔未结清房贷，再购房首付最低40%，利率上浮10%；家庭名下有2笔及以上未结清房贷的，不再受理贷款。浦发银行：家庭名下无住房且无购房记录及贷款记录，执行首套房政策，首付最低30%，享受正常折扣优惠；有一套住房，无论有无贷款、结清与否，均执行二套房政策，首付最低40%、利率上浮10%；名下有两笔住房贷款的，不再受理。齐鲁银行：家庭购买首套住房的，首付最低30%，利率最低9折。家庭购买第二套或者第三套住房的，首付最低40%；名下没有购房贷款记录或贷款已结清的，享受利率折扣；名下有1笔房贷未结清的，利率上浮10%。 邮储银行：家庭名下无房无贷款记录，按首套房，首付最低30%，享受利率折扣。名下已有1套或2套房的，已结清贷款的，首付最低40%。有贷款且未结清的，首付最低40%，利率上浮10%。 有两笔房贷的不再贷款已经出台房贷新政细则的几家银行，均有条件实行禁贷政策。比如，招商、浦发、齐鲁等银行均规定，如果家庭有两笔房贷没有结清，或者已有三套住房，再买房不再提供贷款支持。各家银行最新的房贷政策适用范围也限于济南市历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新六区。家庭名下房产以房管局出具的证明为准，贷款记录主要以个人征信报告为准。济南多家银行集体收紧房贷政策，让因限购而瑟瑟发抖的楼市，变得更加“风声鹤唳”。收紧房贷，购房成本无形增加，原本处在观望情绪中的购房者，这下，更得好好想想了。济南限购之后的几大猜想1限购政策对于济南房价的影响不会立竿见影冰冻三尺非一日之寒，没有万能的速效药，这一轮房价上涨，是有很多因素造成，有货币层面、供需层面、有市场情绪层面等等因素造成，因此不要指望济南的限购政策一出台，济南的房价立马就会降。限购的影响需要一定的时间慢慢释放。快则一两个月，慢则半年至一年。就目前形势，限购政策洗掉了相当一部分投资客，相应的提高了首付比例，限制了购房数量，买房门槛提高。在这个动荡和敏感的时期，购房者观望，开发商观望，zf观望，谁也没有轻举妄动，在表面的平静下济南楼市陷入了僵持状态。对比一下，现在你是什么样的状态，限购之前你又是什么样的状态？限购之前的济南楼市是什么样的状态，现在限购之后济南楼市又是怎样的状态，对比一下你会发现，你至少不用担心房价暴涨了，你也没有之前那么恐慌，着急出手了。现在的济南就是这个状态，僵持阶段。对于开发商来说：按照10月份开盘的情况下，开发商表面上看来受影响不大，实际，无形的心理压力已经形成。当然，他们已经不会按照原来的套路卖房子了，之前卖房子没有预售证可以通过电商认筹，现在呢，认筹、开盘失灵，多数开发商的营销总监都在纠结一件事，那就是下一步到底怎么卖房子。目前开发商的情况有几种：1、限购政策已经尘埃落定了，该洗的客户被毫无防备和缓冲的被洗掉，索性就按照原计划的推盘节奏进行；2、前期开盘遗留的客户很多，客户基数大，不影响10月份的开盘结果，照常加推；3、一小部分开发商损失惨重！特别是那些限购之前，跟风提价的中小开发商，本来想分市场一杯羹，纷纷涨价，不巧的是，限购来了，而自己楼盘的配套、地段等硬件不足以支撑他现在的售价，只能打碎牙齿往肚里吞，此时开盘无疑飞蛾扑火，只能死撑，重新蓄客！他们将来可能会降价，但不会立马降价。他们肯定会先硬撑一段时间，如果一限购就降价，说明他们自己已经慌了，再盲目降价，只会让外界感觉，他们的楼盘价格水分太大！ 2济南房价会不会暴跌？指望济南房价暴跌再去买房的朋友，别想了。近日，中国人民银行行长周小川的表示，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。此外，随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。这番话要自己好好琢磨一下。个人认为，济南调控的主旨是抑制房价过快上涨，抑制投机，而不是为了让房价暴跌。暴跌基本不会，暴跌等于崩盘，崩盘意味着泡沫破裂。这不仅仅令房地产衰败，失业潮、产业链、社会稳定等问题也会伴生而来。从5年周期来看，房价还是要保持上涨，只不过接下来的1年，我们可以在楼市冷静期好好选房买房。 32017年，会不会是济南楼市的调整年？房地产存在周期波动：政策周期波动、市场周期波动。从10月2日开始，济南楼市已进入调整小周期，未来1-2年可能都是房价盘整期。明年2017年可能是政策波动、市场波动的叠加，使得济南等全国一批城市进入降价促销通道。2008年、2011年、2014年都是济南房价调整年，如今又是2017年，巧合的三年周期。如果济南房地产进入调整小周期，必然有一批拿地王的开发商、高价入市的买房人，阶段性被套。这里只是预测，所谓预测，在事情发生之前，预测只是预测。济南是人口净流入城市，连结京津冀、长三角，辐射胶东半岛、鲁西等大片区域，每年又有数万大学毕业生留在济南，而且济南作为山东的省会，城市建设日渐提高，城市价值有目共睹，新房库存偏小，房地产市场总体上比较健康。这也决定了，尽管济南楼市未来存在调整变数，但济南房价没有大规模下跌的可能。这时候到底该不该买房？该不该卖房？在这个政策敏感时期，刚需该不该入手？改善该不该改善？投资客该不该抛售？对于刚需来说，未来济南楼市调整是必然，部分楼盘会变相促销优惠，但是指望大幅度降价崩盘是妄想！调控不是为了打压房地产，而是为了保护房价，防止房价失去控制，任由房价如脱缰野马般上涨，房价才会真的崩盘。现在如果能买到满意的房子，就立刻出手，如果现在实在买不到，等3-5个月限购威力显现，楼市低迷入手。但是刚需不宜久等一两年，因为长期看来，济南房价还是稳中微涨的。刚需买房不易，住房需求迫在眉睫，付出的是整个家庭的积蓄，任何时候不要去接盘侠，不要去帮开发商去库存，不要为了买房而买房子，不要再饥不择食地乱买房、错买房。 对于改善来说，如果现在必须要买，比如给小孩买学区房、买房给父母和家人住、买房改善居住条件，并且还有买房的资格以及足够的首付能力和还贷能力的话，名校学区房、好地段、品牌开发商的房子仍然值得入手。对于投资客来说，现在不是炒房的好时机，不建议继续入手。对于资金充裕的投资客，可以保留优质房产、抛掉劣质房产，持有部分现金，等待未来的抄底机会。请不要一味的批评开发商无耻和贪婪我们已经习惯去责怪开发商贪婪无耻的涨价和捂盘，但事实上是，为什么开发商要涨价？那是因为购房者也太贪婪，这中间当然有无辜的刚需被误伤，但还有更多贪婪的投资客，包括在这一波行情中，我们一样也见证了济南一些二手房房东违约，为什么？因为房价在涨，房子卖便宜了！房东和开发商，是一样一样的，甚至来说，房东、开发商、购房者也都是一样一样的贪婪，角色不同、站位不同而已。天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。开发商涨价、投资客涌入、刚需客恐慌，造就了这场巨大的泡沫。2015年的股市如此，最后逼的股市调控。2016年的楼市如此，最后逼的楼市调控。你，我，他，都是这场泡沫的始作俑者。让我们一同闭上眼睛，来审视一下自己，审视一下自己在这多半年里的思想、行动。有没有迷失？有没有癫狂？ 结语10月济南市区住宅销量可能会大幅下跌，后续房价至少不会涨，热点区域、品质楼盘价格坚挺，继续热卖，而小开发商、配套不好、地段差的盘，价格会跌，会回调。特别是小开发商，如果承受不住资金链，可能会发生一些不良后果。当然，房价很难大幅度下跌2千-3千元/㎡，如果区域竞品增多，市场竞争开始了，变相调价（1%-5%的折扣）还是有希望的。最后，房价大势不由大v或某个媒体、机构决定，刘浪浪的所有分析只是摆出客观事实，仅供参考。让我们一起来见证，10月份济南的楼市！我们会持续跟踪，敬请关注。热点问答：因限购限贷导致交易无法继续，交出去的定金是否能拿回？要不要承担相应的违约赔偿？针对这些买房人最关心的问题，有律师分析，国家调控房地产的“新政策”到底属于情势变更还是商业风险，目前没有定论。应区分如下几种不同情况分别处理：一、如双方在购房合同中已经明确约定了政策影响购房的后续处理方法，比如“当银行贷款未能按时审批时，购房者应及时用现金补足”，则无法适用情势变更的原则，合同须继续履行。二、如购房合同中并无明确约定，则应该根据房产新政的内容进行区分：1、若房产新政为诸如“提高贷款首付的比例”“降低贷款利率优惠或提高贷款利率”等对合同履行有影响的内容，应认定为无重大异常变动的商业风险，合同应当继续履行；如果购房人可以证明继续履行房屋买卖合同将严重影响生活状况或者经济状况，其可以主张适用情势变更原则，就可以解除合同；2、如果房产新政为诸如“限购”等导致合同根本无法继续履行，这意味着新政已导致作为合同成立基础的环境发生了异常变动，应认定为情势变更，购房者可以解除或变更合同，此时双方均无过错，不宜追究违约责任，但合同解除方应当给予合同相对方适当的经济补偿。“解除买卖合同并不意味着可以顺利拿回定金。”律师表示，要回定金的前提往往是双方协商一致。法律上，因房产新政导致合同履行出现重大困难，非因购房者急于预期房价下降的恶意违约所致，考虑交易公平，购房者承担的违约责任往往是以丧失定金为宜。最后，我们做一个关于济南楼市的小调查大家通过投票结果可以查看当前济南楼市购房者是怎样的心态：到底是继续买买买的人多，还是观望的人多？